[摘取 要] 近年来，我国城市商品住宅价格经常出现的大范围、低幅度下跌，引发了社会各界普遍注目。本文阐述了我国城市商品住宅价格上涨现状，从政府、投资商、消费者三个层面分析房价过低与下跌过慢的原因，并对各层面展开对策构想，意图将房价调控在一个合理范围之内。　　[关键词] 城市；房价下跌；因素分析；对策 　　 　　一、我国城市商品住宅价格上涨现状 　　 　　近年来，我国房地产业运营到一个价格高位，沦为国民经济快速增长的最重要支柱产业之一。总体而言，我国的房地产业已正处于质量升级阶段，供给由商业楼宇向住宅移往，购买者由集团向个人移往，产品本身由消费品向投资品移往。

但不可否认的是城市商品住宅价格也呈现出广泛下跌较慢的趋势，某些城市的房价甚至经常出现“上涨”。据国家统计局调查，2004年全国房价上涨幅度约14.4%，比上年提升10.6个百分点。2005年上半年，全国35个大中城市房价上涨幅度约9.7%，下半年涨幅为7.2%。国家发改委、国家统计局牵头公布的数据表明，2006年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比下跌5.5%，其中北京与深圳涨幅皆多达20%；2季度除上海外，房价同比下跌5.7%，其中深圳、沈阳、呼和浩特涨幅皆多达10%，北京涨幅约8.7%；10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比下跌6.6%，涨幅比上月提升0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列榜首，其次是厦门10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、广州8.8%。

　　 　　二、城市商品住宅价格上涨因素分析 　　 　　房价上涨幅度如此之大，到底是何原因?从现象上看，从宏观上国家经济环境的大背景分析，近年我国经济的急剧较慢发展、房地产政策的助推等都是原因。我国经济转入加剧期有数几年，这促成房地产业随同大趋势维持大大快速增长态势。

同时，房地产业本身也沦为现阶段夹住我国经济快速增长的支柱产业，反过来更加增进了宏观经济的蓬勃发展。1998年，我国在暂停住房实物分配，实施住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育沦为国民经济新的增长点目标确认之后，城镇消费者的住房市场需求渐渐旺盛起来。

因此，房地产市场化之后，住房供给与购房市场需求也在大大减少。　　然而，从本质上看，从更为微观精细的角度分析，我们指出是由政府、投资商、消费者三方面因素对夹住房价起着了决定性起到。　　(一)政府方面因素分析。

近年来，中央政府环绕房地产市场宏观调控实施的政策不少：2003年6月，央行公布《关于更进一步强化房地产信贷业务的通报》；8月，国务院公布《关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》；2005年3月，国务院印发了《关于贯彻平稳住房价格的通报》；5月，国务院发送建设部等七部委《关于作好平稳住房价格工作的意见》；2006年5月，国务院实施了调控房地产市场的六条措施；同月还发送了建设部等九部门《关于调整住房供应结构、平稳住房价格的意见》。但是，上述一系列政策的实施仍没诱导寄居房价的较慢下跌。毕竟，分析如下： 　　1.宏观调控政策客观上减少了市场供给，使得供需矛盾变得引人注目。2003年起，国家为避免房地产开发短路而采行的一系列宏观调控政策中，调节房地产供给政策的主要内容有：改变土地出让方式，减小开发商自有资金比例，提升银行贷款利率，掌控土地供给，等等。

这些政策原意是规范土地供给，避免过度研发，但在实际操作中却在客观上增加了住房供给，激化了住房市场供不应求的局面。　　2.地方政府作为房地产市场的利益参与者和分配者，其角色造成不道德倾向不会有所偏差。

作为房地产市场的受益者之一，市场就越扩展，政府收益越大。地方政府基于一定自身利益考虑到，对宏观政策继续执行不力。在与中央政府的“博弈论”中，地方政府是“经济人”，为了地方经济的快速增长和个人政绩的实地考察，不道德偏差产生了逆向的经济效应：(1)房地产价格上涨不仅可以提升当地GDP，还可以使地方政府获得更好的土地出让金，但同时又不必代价任何经济上的成本，大多数房地产交易收费都是地方政府必要或间接的资金来源。

这种收益与成本的极不对称性更容易造成地方政府“以地生财”的政绩观。(2)地方政府对经济适用房政策实施不做到。

多年来，经济适用房建设水平一直在低位游走，2005年全国这方面投资仅有565亿元，同比上升6.8%，占到房地产开发投资的比重则由上年的4.6%上升到3.6%。分析其原因，主要是经济适用房减免了土地出让金。

所以，地方政府出于财政考虑到必然会决定过于多土地用作经济适用房建设。(3)少部分地方政府盲目不断扩大征地规模，人为地减少了大量被动购房市场需求。

一些地方政府作为土地的必要供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，为在短期内“有效地”提高政绩，大做形象工程和“造城运动”，大拆大建强制性地造成了大量拆迁户产生被动购房市场需求。这种状况正好顺应了开发商的利益表达意见，更容易造成房价的非理性下跌。　　(二)投资商方面因素分析 　　1.房屋建筑成本大大增高，开发商适当将成本转嫁到房价上。

(1)在“招拍挂”政策下土地成本大大下降，地价下跌大自然推展房价下跌。我国城市的土地使用权在一级转让市场上均采行了“招标、拍卖会、上海证券交易所”的形式。

开发商在拍卖会中高价竞争取得的土地大自然不会包含先前房价下跌的基础。而且，尽管先前地块交易成本有可能较低，但一旦先前地价下跌，出于市场较为原则，先前价格较低的土地和房屋也不会回来价格上涨。(2)近年来由于投资的过度充沛、原材料供应紧绷等原因造成沙石、水泥、钢铁等建筑原材料价格持续下跌，房价大自然随之快速增长。

(3)建筑工人工资的减少也是推展房价下跌的最重要原因。由于国家对农民工待遇的推崇，建筑工人工资有所增加，开发商不会把减少的人力成本转嫁到房价上。(4)楼房品质大大提升。近年国内城市的新楼盘从工程质量、建筑规模、外观造型到物业管理、设施设施和环境绿化，与前几年比起都有了相当大提升，一些高档楼盘都以建设高档品牌住宅小区为目标，力求将自身打导致知名度低、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌，设施建设了商务会馆、餐馆商场、幼儿园、文体休闲娱乐等设施，楼房建设成本的提升必定会引发房价的下跌。

　　2.投资者执着利润最大化。中国人地关系紧绷、民众偏爱置业的国情特色和加快城市化的背景，为房地产开发商获取了充份的市场空间。再行再加体制缺失、政策偏差、政府资源独占和“设租”、消费者的盲目、可观的利润报酬，都在大大累积开发商的财富数额和社会地位。

这种累积效应更有着更好开发商大大转入该市场展开投资。同时，再加近年股市下滑，投资渠道受限，符合人们投资市场需求且安全性、流动性和赢利性较好的金融产品比较严重不足，资金雄厚的投资者只有将资金获释到房地产市场，而中小投资者也因为信心严重不足从而将下人资金自由选择房地产这一比较安全性、平稳的投资对象展开投资，这也造就了房价的大大下降。

　　3.开发商的不当经营也是房价大大下跌的最重要原因。鉴于土地的不能移动性、不能拷贝性和稀缺性以及房地产业的行业壁垒，我国的房地产市场归属于垄断性竞争市场，开发商是价格要求者。某些开发商在可以独占话语权的区域，利用信息的不平面，针对“买涨不买跌”的购房心态，营造涨价气氛或展开投机抹黑，与政府博弈论，并公布欺诈信息，生产房地产供不应求的假象，推展房价下降。某些开发商还通过推迟完工、合作开发、并购其他公司项目等手段黑市土地或通过“捂盘”推迟销售等方式黑市房源，以增加当期房屋供给量，通过时间差价导致房价下跌。

甚至还有开发商与房地产中介机构不存在合力虚构买卖合同，哄抬房价，愚弄消费者的现象。　(三)消费者方面因素分析 　　1.我国当前正处于城市化和工业化加快发展的进程中，每年1500万追加城市人口中部分人有首次置业的市场需求和能力。同时，城市居民本身收益也在大大快速增长，下人资金减少，这些都产生了极大购房消费市场需求，影响了房屋价格。

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